شبیه‌سازی نوسان قیمت مسکن با رویکرد مدل‌سازی عامل‌محور: بررسی تأثیر رفتار سوداگرانه بر پویایی بازار مسکن (مورد: شهر شیراز)

نوع مقاله : مقاله پژوهشی

نویسندگان

1 دکتری علوم اقتصادی، گروه اقتصاد، دانشکدۀ اقتصاد، مدیریت و علوم اجتماعی، دانشگاه شیراز، شیراز، ایران.

2 دانشیار گروه اقتصاد، دانشکدۀ اقتصاد، مدیریت و علوم اجتماعی، دانشگاه شیراز، شیراز، ایران (نویسندۀ مسئول).

چکیده

یکی از مهم‎ترین نگرانی‌های سیاست‌گذاران در سطح جهانی در حوزۀ مسکن به‌وجود آمدن نوسانات قیمتی است، یعنی زمانی‌که قیمت مسکن متلاطم و بی‎ثبات است. در بازار مسکن دو نوع تقاضا شامل مصرفی و سوداگری وجود دارد که سوداگران هم می‎توانند از طریق افزایش معاملات در سطح بازار، عامل رونق بازار مسکن شوند و هم می‎توانند با تحریک انتظارات تورمی، عامل افزایش نوسانات قیمت در بازار مسکن باشند. هدف مطالعۀ حاضر شبیه‎سازی نوسان قیمت مسکن و بررسی تأثیر سوداگری روی نوسان قیمت مسکن در شهر شیراز است. برای این‌منظور از مدل عامل محور ‎با درنظر گرفتن چهار عامل فعال بازار مسکن شامل: فروشنده، خریدار (فروشنده‎ها و خریداران با دو انگیزۀ مصرف شخصی و سوداگری در بازار حضور دارند)، سازنده و بنگاه املاک استفاده شده ‎است. هم‌زمان با ورود آمار و اطلاعات تا ابتدای سال 1401، با درنظر گرفتن درصدهای مختلف خریداران سوداگر از کل خریداران‎ از 100% (کل خریداران وارد شده به بازار مسکن سوداگر باشند) تا صفر درصد (خروج کامل سوداگران از بازار مسکن) مدل شبیه‎سازی شده بازار مسکن شهر شیراز اجرا شد، تا بتوان تأثیر سطح‎های مختلف سوداگری روی نوسان قیمت مسکن طی هشت سال پیش‎بینی تا سال 1409 را بررسی نمود. نتایج پژوهش نشان می‎دهد با کاهش تعداد سوداگران، نوسان قیمت مسکن کاهش می‎یابد، اما بیشترین کاهش نوسان قیمت زمانی رخ می‎دهد که تعداد سوداگران از کل خریداران 60% باشد، یعنی نوسان قیمت مسکن تا سال 1409 حدوداً 25% کاهش یافته ‎است.  

کلیدواژه‌ها

موضوعات

عنوان مقاله [English]

Agent-Based Simulation of Housing Price Volatility: The Impact of Speculative Behavior on Housing Market Dynamics (Case Study: Shiraz city)

نویسندگان [English]

  • Sara Parang 1
  • Zahra Dehghan Shabani 2
1 PhD Student in Economics, Department of Economics, Faculty of Economic, Shiraz Univercity, Shiraz, Iran.
2 Associate Professor, Department of Economics, Faculty of Economic, Shiraz Univercity, Shiraz, Iran (Corresponding Author).
چکیده [English]

One of the most important concerns of housing policymakers worldwide is the emergence of a price volatility. There are two types of demand, including consumption and speculation, and speculators can both cause the housing market to prosperity by increasing transactions at the house market, and also can increase price fluctuations in the housing market by stimulating inflationary expectations. The aim of the present study is to simulate a housing price volatility and examine the effect of speculation on the housing price volatility in the city of Shiraz. For this purpose, an agent-based model was used, considering four active agents in the housing market, including the seller, the buyer (sellers and buyers are present in the market with two motives of personal consumption and speculation), the developer, and real estate. Calibrated with data up to early 2022, the model simulates scenarios with varying proportions of speculative buyers, from 100% to 0%, over an eight-year forecast horizon ending in 2030. Results show that reducing speculative participation consistently decreases volatility magnitude, with the largest reduction—approximately 25%—occurring when speculators comprise 60% of buyers. 

کلیدواژه‌ها [English]

  • Agent-Based Modeling
  • Housing Speculation
  • Housing Price Volatility
  • Housing Market Dynamics
  • Heterogeneous Belief

مراجع

- امیری، هادی؛ شهنازی، روح ‎الله؛ و دهقان شبانی، زهرا (1394). اقتصاد بخش عمومی. قم، ایران: پژوهشگاه حوزه و دانشگاه.
- پرنگ، سارا؛ دهقان شبانی، زهرا؛ هادیان، ابراهیم. و عسگری، علی (1403). «تحلیل تأثیر مالیات برخانه‎های خالی برحباب قیمت مسکن (مورد: شهر شیراز)». پژوهش‎های اقتصادی (رشد و توسعه پایدار)، 4: 271-۳۰۰. https://doi.org/10.22034/24.4.271
- خدادادکاشی، فرهاد؛ و رزبان، نرگس، (1393). «نقش سفته‌بازی بر تغییرات قیمت مسکن در ایران (۱۳۸۷-۱۳۷۰)». پژوهش‎ها و سیاست‎های اقتصادی، 71: ۵-۲۸.  http://qjerp.ir/article-1-98-fa.html
- سیدنورانی، سیدمحمدرضا، (1393). «بررسی سفته‌بازی و حباب قیمت مسکن در مناطق شهری ایران». پژوهشنامه اقتصادی، 52: 49-68. https://joer.atu.ac.ir/article_140.html
- قلی‎زاده، علی‎اکبر؛ منوچهری، صلاح‎الدین؛ و فاطمی‎زردان، یعقوب، (1400). «الگوسازی سفته‎بازی در بازار مسکن شهر تهران». اقتصاد و الگوسازی، 12: 137-179. https://doi.org/10.29252/jem.2022.226027.1723
- قلی‏زاده، علی‌اکبر؛ و صمدی‎پور، شهلا، (1403). «تحلیل عوامل رفتاری و غیررفتاری مؤثر بر قیمت مسکن و تورم در ایران». پژوهش‎های اقتصادی (رشد و توسعه پایدار)، 3: 123-145. https://doi.org/10.22034/24.3.123
- مروت، حبیب؛ و بهرامی، جاوید، (1392). «مدلسازی رونق و رکود بازار مسکن تهران با در نظر گرفتن پویایی‎های اجتماعی». پژوهش‎ها و سیاست‎های اقتصادی، 66: 143-168.
- مروت، حبیب؛ و بهرامی، جاوید، (1392). «یک مدل ساده برای حباب سوداگرانه بازار مسکن تهران». مدل‎سازی اقتصادی، 7 (21): 51-68.  https://sid.ir/paper/176192/fa
- مظهری‌کادیجانی، ناهید، (1394). «مدل‎سازی عامل بنیان بازار مسکن». پایان‎نامۀ کارشناسی ارشد، دانشگاه صنعتی شریف، تهران، (منتشر نشده).
- موسوی، میرحسین؛ خضری، اوین؛ راغفر، حسین؛ و سنگری‌مهذب، کبری، (1402). «شبیه‎سازی قیمت مسکن شهر تهران با رویکرد مبتنی بر عامل فضایی». تحقیقات اقتصادی، 58: 151-183. https://doi.org/10.22059/jte.2023.93460
- رفیعیان، مجتبی؛ زحمتکش، ابراهیم؛ و ده‌ده‌زاده‌سیلابی، پروین، (1396). «ارزیابی و سنجش شاخص‎های کیفیت زندگی در مناطق ده‎گانه کلانشهر شیراز». جغرافیا و مطالعات محیطی، 22: 115- 128. https://sanad.iau.ir/Journal/ges/Article/978628
 
References
- Amiri, H., Shahnazi, R. & Dehghan Shabani, Z., (2016). Economics of the Public Sector. Qom, Iran: Research Institute of Hawzah and University. (In Persian).
- Anderson, N., (2001). “UK asset price volatility over the last fifty years”. Bank for International Settlements (BIS) Papers No. 1, Monetary and Economic Department, Basel. https://www.bankofengland.co.uk/working-paper/1996/uk-asset-price-volatility-over-the-last-50-years
- Axtell, R., Farmer, J. D., Geanakoplos, J., Howitt, P., Carrella, E., Conlee, B., ... & Yang, C. Y., (2014). “An agent-based model of the housing market bubble in metropolitan Washington DC”. Proceedings of the 2014 Winter Simulation Conference, Savannah, GA: 1025–1036. . https://doi.org/10.2139/ssrn.4710928
- Bahrami. J. & Morovat. H., (2013). “The Modeling of Boom and Bust in Tehran Housing”. Quarterly Journal of Economic Research and Policies, 21 (66) :143-168. http://qjerp.ir/article-1-731-fa.html (In Persian).
- Belke, Ansgar·Keil, Jonas., (2018). “Fundamental Determinants of Real Estate Prices: A Panel Study of German Regions”, International Advances in Economic Research, 24(1): 25–45. https://doi.org/10.1007/s11294-018-9671-2
- Borshchev, A., (2013). The Big Book of Simulation Modeling: Multimethod Modeling with AnyLogic 6, 1st Edition, AnyLogic North America. https://www.anylogic.com/resources/books/big-book-of-simulation-modeling/
- Case, K. &·Shiller, R J., (2003). “Is There a Bubble in the Housing Market?”, Brookings Papers on Economic Activity, 2003(2): 299–362. https://www.brookings.edu/wp-content/uploads/2003/06/2003b_bpea_caseshiller.pdf
- Erlingsson, E. J., Teglio, A., Cincotti, S., Stefansson, H., Sturlusson, J. T. & Raberto, M., (2014). "Housing market bubbles and business cycles in an agent-based credit economy". Economics: The Open-Access, Open-Assessment E-Journal, 8(2014-8): 1-42. https://doi.org/10.5018/economics-ejournal.ja.2014-8
- Feagin, J. R., (1982). "Urban Real Estate Speculation in the United States: Implications for Social Science and Urban Planning”, International Journal of Urban and Regional Research, 6(1): 35–60. https://doi.org/10.1111/j.1468-2427.1982.tb00377.xDigital
- Filatova, T., (2015). “Empirical Agent-Based Land Market: Integrating Adaptive Economic Behavior in Urban Land-Use Models”, Computers, Environment and Urban Systems, 54: 397–413. https://doi.org/10.1016/j.compenvurbsys.2014.06.007
- Friedman, J. P., Harris, J. C. & Linderman, J., (1993). Dictionary of Real Estate Terms, 4th Edition, Barron’s Educational Series, New York.
- Gao, Z. & Michael·Xiong, Wei., (2020). “Economic Consequences of Housing Speculation”, The Review of Financial Studies, 33(11): 5248–5287. https://doi.org/10.1093/rfs/hhaa030
- Ge, J., (2017). “Endogenous Rise and Collapse of Housing Price: An Agent-Based Model of the Housing Market”, Computers, Environment and Urban Systems, 62: 182–198. https://doi.org/10.1016/j.compenvurbsys.2016.11.005.
- Gholizadeh, A. A., Manochehri, S. & Fatemi Zardan, Y., (2022). “Modeling of Speculation in the Housing Market of Tehran”. Journal of Economics and Modelling, 12(4): 137-179. https://doi.org/10.29252/jem.2022.226027.1723 (In Persian).
- Gholizadeh, A. & Samadipoour, S., (2024). “Behavioral and Non-Behavioral Factors Affecting Housing Prices and Inflation in Iran”. Economic Research and Perspectives, 24(3), 123-145. https://doi.org/10.22034/24.3.123 (In Persian).
- Glaeser, E. L.·Gyourko, J. &·Saiz, A., (2008). “Housing Supply and Housing Bubbles”, Journal of Urban Economics, 64(2): 198–217. https://doi.org/10.1016/j.jue.2008.07.007
- Glavatskiy, K. S.·Prokopenko, M., Carro, A., Ormerod, Paul. &·Harre, M., (2021). “Explaining Herding and Volatility in the Cyclical Price Dynamics of Urban Housing Markets Using a Large-Scale Agent-Based Model”, SN Business & Economics, 1(6). https://doi.org/10.1016/j.jhe.2007.12.001
- Goodman, A. C. &·Thibodeau, T. G., (2008). “Where Are the Speculative Bubbles in US Housing Markets?”, Journal of Housing Economics, 17(2): 117–137. https://doi.org/10.1016/j.jhe.2007.12.001
- Hagstrom, R. G., (1994). The Warren Buffett Way – Investment Strategies of the World's Greatest Investor, 1st Edition, John Wiley & Sons.
- He, Y. &·Xia, F., (2020) “Heterogeneous Traders, House Prices and Healthy Urban Housing Market: A DSGE Model Based on Behavioral Economics”, Habitat International, 96, Article 102085. https://doi.org/10.1016/j.habitatint.2019.102085
- Hull, J. C., (2018). Options, futures, and other derivatives (10th ed.). Pearson Education.
- Jaffe, A. J. &·Sirmans, C. F., (1989). Fundamentals of Real Estate Investment, 3rd Edition, Prentice-Hall, New Jersey.
- Khodadad Kashi, F. & Razban, N., (2014). “The Effect of Speculation in Housing Market Volatility in Iran (1991-2008)”.  Quarterly Journal of Economic Research and Policies, 22 (71): 5-28. http://qjerp.ir/article-1-98-fa.html (In Persian).
- Kindleberger, C. P., (1987): “International Public Goods without International Government”, The American Economic Review, 76(1): 1–13. https://www.jstor.org/stable/1804123
- Magliocca, N., Safirova, E., ·McConnell, V. & Walls, M., (2011). “An Economic Agent-Based Model of Coupled Housing and Land Markets (CHALMS)”, Computers, Environment and Urban Systems, 35(3): 183–191. https://doi.org/10.1016/j.compenvurbsys.2011.01.002
- Martin, C., Schmitt, N. &·Westerhoff, F., (2021): “Heterogeneous Expectations, Housing Bubbles and Tax Policy”, Journal of Economic Behavior & Organization, 183: 555–573. https://doi.org/10.1016/j.jebo.2020.12.033 
- Milala, S. I., Manga, S. H., Dala, B. M. &·Habibu, A. M., (2021) “Effect of Land Speculation on Real Estate Development in Gombe Metropolis of Nigeria”, Scopia International Journal for Science, Commerce & Arts, 1(3): 28–46. https://www.ijcrsssl.com/volume-01-issue-03
- Miller, N. G., & Peng, L. (2004). Exploring metropolitan housing price volatility. Real Estate Research Institute (RERI) Working Paper No. 121. https://doi.org/10.1007/s11146-006-8271-8
- Morovat, H. & Bahrami, J., (2013). “A Simple Model for Speculative Bubble in tehran Housing Market”. Economic Modelling, 7 (21): 51-68. (In Persian) https://sid.ir/paper/176192/fa
- Mousavi, M. H. M., Khezri, A., Raghfar, H. & Sangari Mohazab, K., (2023). “The Simulation of Housing price in Tehran: An Spatial Agent Based Approach”. Journal of Economic Research (Tahghighat- E- Eghtesadi), 58(1), 151-183. https://doi.org/10.22059/jte.2023.93460 (In Persian).
- Nahid Mazaheri Kadijani (2015). Agent-Based Modeling of the Housing Market (Master’s thesis, Sharif University of Technology, Tehran, Iran). (In Persian).
- Parang, S., dehghan shabani, Z., Hadian, E. & Asgary, A., (2024). “Tax on Vacant Houses and Housing Price Bubble in Shiraz”. Economic Research and Perspectives, 24(4): 271-300. https://doi.org/10.22034/24.4.271 (In Persian).
- Parker, D.C.·& Filatova, Tatiana., (2008). “A Conceptual Design for a Bilateral Agent-Based Land Market with Heterogeneous Economic Agents”, Computers, Environment and Urban Systems, 32(6): 454–463. https://doi.org/10.1016/j.compenvurbsys.2008.09.012
- Pornchokchai, S. &·Perera, R., (2005). “Housing Speculation in Bangkok: Lessons for Emerging Economies”, Habitat International, 29(3): 439–452. https://doi.org/10.1016/j.habitatint.2004.01.002
- Rafiyan, M. Zahmatkesh, E. & Deh Deh Zadeh Silabi, P. (2017). “Evaluation and Measurement of Urban Life Quality Indicators in Ten Areas of Shiraz Metropolis”. Quarterly Geography and Environmental Studies, 22: 115-128. https://sanad.iau.ir/Journal/ges/Article/978628.  (In Persian).
- Segú, M., (2020). “The Impact of Taxing Vacancy on Housing Markets: Evidence from France”, Journal of Public Economics, 185. https://doi.org/10.1016/j.jpubeco.2019.104079
- Seyed Nourani, S. M. (2014). “An Examination of Housing Bubble and Speculation in Urban Areas of Iran”. Economics Research, 14(52): 68-49. https://joer.atu.ac.ir/article_140.html (In Persian).
- Siebers, P.O. &·Aickelin, U., (2008). “Introduction to Multi-Agent Simulation”, Encyclopedia of Decision Making and Decision Support Technologies, IGI Global: 554–564.
- Stiglitz, J. E., (1990). “Symposium on Bubbles”, Journal of Economic Perspectives, 4(2): 13–18. https://doi.org/10.1257/jep.4.2.13
- Towbin, P.P. &·Weber, S., (2014). “Speculation and the US Housing Boom”, Housing Markets and the Macroeconomy: Challenges for Monetary Policy and Financial Stability Conference, Eltville, Bundesbank, June 2014.
- Wheaton, W. C., (1999). The volatility of real estate markets: A decomposition. Massachusetts Institute of Technology, Department of Economics. https://doi.org/10.3905/jpm.2015.41.6.140
- Yang, Y. &·Rehm, M., (2021). “Housing Prices and Speculation Dynamics: A Study of Auckland Housing Market”, Journal of Property Research, 38(4): 286–304. https://doi.org/10.1080/09599916.2021.1873405
فصلنامه مطالعات اقتصادی کاربردی ایران
دوره 15، شماره 57
خرداد 1405
صفحه 271-300

فایل ها

هم رسانی

ارجاع به این مقاله

آمار